Mutuo prima casa agli under 36: le agevolazioni

L'art. 64 del Decreto Sostegni bis, per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della "prima casa". Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La Legge di Bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal Decreto Sostegni bis.

L'Agenzia delle entrate ha pubblicato una guida sulle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa. Nella guida vengono sinteticamente riepilogate le principali regole da seguire quando si compra un’abitazione, in modo da poter usufruire di tutti i benefici previsti.

Analizziamo requisiti e condizioni di accesso delle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa da parte degli under 36:

Le agevolazioni ono destinate esclusivamente a favore di:

• soggetti che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato
• soggetti che abbiano un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui

Inoltre, ai fini dell'ammissibilità alle agevolazioni il soggetto richiedente NON deve:

• essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto di acquisto;
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Inoltre, ai fini dell'ammissibilità alle agevolazioni, l’immobile oggetto dell'acquisto DEVE trovarsi nel Comune in cui l’interessato abbia stabilito la propria residenza o intenda stabilirla entro diciotto mesi dalla data dell’atto.

Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate. 

Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa da parte degli under 36 comprendono:

• Finanziamenti assistiti dal Fondo di Garanzia
  • I finanziamenti devono essere connessi ad:
    • acquisto;
    • interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica dell’unità immobiliare.
  • Il Fondo garanzia prima casa gestito dalla Consap, garantisce l'80% sul prezzo di acquisto, con tetto massimo di 250.000 euro, ma interviene solo se sussistono le seguenti condizioni: 
    • avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui
    • la casa acquistata rientra nelle categorie ammesse
    • la casa acquistata deve essere adibita all’uso di abitazione principale
  • Il mutuo garantito si chiede direttamente a una banca che ha sottoscritto la convenzione con Consap: l'elenco è reperibole sul sito www.consap.it.
  • Dopo che il cliente ha consegnato il modulo compilato alla banca, e che questa lo ha inviato a Consap, la società del ministero dell'Economia assicura una risposta entro venti giorni. A quel punto, la banca ha altri novanta giorni per comunicare a Consap il perfezionamento del mutuo garantito o la sua mancata erogazione (in tal caso, la garanzia decade). Ma è sempre facoltà esclusiva della banca decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.
• Riduzione delle imposte dirette
  • L'agevolazione consiste:
  • nell'esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della proprietà di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa”, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
  • nell'esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa. La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.
  • per chi acquista un immobile da un'impresa viene riconosciuto agli acquirenti un credito d'imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

Le richieste di finanziamento potranno essere presentate attraverso Banche e istituti finanziari dal 24 giugno 2021 fino al 31 dicembre giugno 2022. L’elenco delle banche che aderiscono al fondo, in aggiornamento, sarà disponibile all’interno del sito istituzionale di Consap S.p.A..

Fonte: Legge 30 dicembre 2021, n. 234, Decreto 25 maggio 2021, n. 73